केही ठूला कम्पनीहरूले महामारी पछि अफिसमा फिर्ताको लागि आह्वान गरे तापनि, टाढाको कामले कार्यबलको ठूलो खण्डसँग जरा लिएको छ, अफिस खाली ठाउँहरू छोडेर घर जग्गा अधिकारीहरू रिलिङ्ग भएका छन्।

तर यो केवल घर जग्गा उद्योग प्रभावित छैन। खाली अफिस स्पेसको प्रभावले अर्थतन्त्रमा तरंग ल्याउन सक्छ किनभने धेरै भवनहरू बैंकहरूबाट छोटो अवधिको ऋण मार्फत वित्त पोषण गरिन्छ। यदि रियल इस्टेट फर्महरूले व्यावसायिक भाडामा लिने पैसा कमाउन असमर्थ छन् भने, तिनीहरूले आफ्नो ऋणमा पूर्वनिर्धारित गर्न सक्छन्, बैंकहरूको लागि जोखिम बढ्छ।

यही कारणले रियल इस्टेट कम्पनी RXR लाई न्यूयोर्क शहरको 61 ब्रोडवेमा $ 240 मिलियन बैंक ऋणमा डिफल्ट गर्न नेतृत्व गर्यो। आफ्नो कार्यालयको आधा टावर खाली भएको अवस्थामा, RXR प्रमुख कार्यकारी स्कट रेचलर भन्छन् कि यो “वास्तविकताको सामना गर्ने समय हो।”

“कोविड पछिको यो उच्च ब्याज दरको संसार, मानिसहरूको काम गर्ने र बाँच्ने तरिकाको परिवर्तनशील प्रकृति, हामी जहाँ थियौं त्यहाँ फर्किने छैनौं,” रेचलरले भने। “र यो अशान्त हुन गइरहेको छ।”

कार्यालय भवनहरूमा के भइरहेको छ

रिमोट र हाइब्रिड कार्यको प्रवृतिबाट नयाँ सामान्यमा कडा हुँदै जाँदा, कार्यालयको अधिभोग दरहरू सबै समय न्यून छन्। न्यूयोर्क शहर कार्यालयको 95 मिलियन वर्ग फिट भन्दा बढी ठाउँ हाल खाली छ – 30 एम्पायर स्टेट बिल्डिंगको बराबर।

भाडामा लिनेहरूले आफ्नो कार्यालयको पदचिह्न कम गर्दै गर्दा, कार्यालय जग्गा मालिकहरूले तथ्यलाई सामना गरिरहेका छन् कि तिनीहरूका केही भवनहरू अप्रचलित भएका छन्, यदि मूल्यहीन छैनन्। केही अनुमानहरू अनुसार कार्यालय भवनहरूको मूल्य २०१२ देखि ४०% ले घटेको छ माहामारी। कोलम्बिया बिजनेस स्कूलमा, रियल इस्टेट प्रोफेसर स्टिजन भान निउवेरबर्गले मूल्य निर्धारणमा हाइब्रिड कार्यको प्रभावलाई मोडेल गरेका छन्। उसले यसलाई “धीमा गतिमा रेल दुर्घटना” भन्छ।

“र यो केवल शुरुवात हो। र यो केवल सुरुवात हो किनभने त्यहाँ धेरै अफिस भाडामा लिनेहरू छन् जसले अझै सक्रिय ठाउँको निर्णय लिनु परेको छैन,” भ्यान निउवेरबर्गले भने। “‘के म यो ठाउँ नवीकरण गर्न चाहन्छु? के म खाली गर्न चाहन्छु? हुनसक्छ म आधा ठाउँको लागि नयाँ पट्टामा हस्ताक्षर गर्छु।’ विगत तीन वर्षदेखि भाडामा लिनेहरूले यही गरिरहेका छन् ।”

मार्क होलिडे, SL ग्रीन रियल्टीका सीईओ – न्यूयोर्कको सबैभन्दा ठूलो कार्यालय जग्गा मालिक, र 60 मिनेटको घरमालिक – घरबाट कामलाई “हामीले अहिले सामना गरिरहेको सबैभन्दा ठूलो सामाजिक समस्याहरू मध्ये एक” मान्छ।

“मलाई लाग्छ कि यो व्यवसायको लागि खराब छ। यो शहरहरूको लागि खराब छ। यो मानिसहरूको लागि खराब छ,” उनले भने।

पुनर्वित्त अब अफिस ऋणको लागि दिइएको छैन

एसएल ग्रीन जस्ता घर जग्गा कम्पनीहरूका लागि घरबाट काम पनि एक ड्र्याग भएको छ, जसले महामारीको समयदेखि सेयरहरू खस्किएको देखेका छन्, उनीहरूले उनीहरूको निर्माण ऋण तिर्दा पनि। वाणिज्य घर जग्गा भनेको ऋणमा बनेको संसार हो – ठूलाहरू – र ती ऋणहरू प्रत्येक 5 देखि 10 वर्षमा, थोरै घर्षणको साथ पुन: वित्त पोषण गर्न सकिन्छ भन्ने धारणा छ, तर अब त्यस्तो छैन।

कार्यालय भवन मालिकहरूको लागि मामिलाहरू जटिल बनाउन, ब्याज दरहरू ऐतिहासिक उच्चमा पुगेका छन्, र अब धितो आउँदैछ: $ 1.5 ट्रिलियन व्यावसायिक घर जग्गा ऋणको म्याद अर्को दुई वर्षमा समाप्त हुनेछ, विश्लेषकहरूका अनुसार।

बैंकहरू भवनहरूका लागि घर जग्गा कम्पनीहरूलाई बढी ऋण दिन इच्छुक थिए, भ्यान निवेरबर्गले भने। अब कार्यालय मालिकहरूले या त खल्तीबाट तिर्नु पर्ने फरक मेटाउन वा टाढा जान बाध्य हुनेछन्।

“र मामिलालाई अझ खराब बनाउनको लागि, ब्याज दरहरू अहिले धेरै उच्च छन्। ब्याज दर अनिवार्य रूपमा दोब्बर भएको छ,” उनले भने। “त्यसैले त्यो नयाँ धितोको लागत, यदि तपाइँ एक प्राप्त गर्न सक्नुहुन्छ भने, धेरै उच्च हुनेछ।”

कार्यालय निर्माणको समस्या बैंकिङ क्षेत्रमा रगत बगेको छ

वाणिज्य घर जग्गाले सामान्य बैंकको व्यवसायमा ठूलो भूमिका खेल्छ, भ्यान निवेरबर्गका अनुसार।

“र म प्रायः यी साना र मध्यम आकारको बारेमा कुरा गर्दैछु, हुनसक्छ क्षेत्रीय बैंकहरू,” भ्यान निवेरबर्गले भने। “उनीहरूसँग धेरै एक्सपोजर छ। त्यो तिनीहरूको रोटी-र-बटर गतिविधि हो। तिनीहरूको सबै ऋण मध्ये लगभग 30% व्यावसायिक घरजग्गा ऋणहरू हुन्।”

भान निवेरबर्गले यसलाई सम्भावित संकटको रूपमा हेर्छन्।

डिसेम्बरमा, देशव्यापी कार्यालय ऋण अपराध दर लगभग 6% थियो – एक वर्ष पहिलेको भन्दा लगभग चार गुणा – तर बैंकहरूले ती घाटाहरू लेख्न हिचकिचाउँदै आएका छन्।

मावेरिक रियल इस्टेटका डेभिड एविरामले न्यूयोर्क शहरको प्रत्येक कार्यालय भवनमा ऋणमा ट्याबहरू राख्छन् र सस्तोमा दुःखी ऋण किन्छन्। उनी भन्छन् कि न्युयोर्क अर्बौं मूल्यको व्यावसायिक घर जग्गा ऋण तिर्न नसक्ने जोखिममा छ।

“हामीलाई थाहा छ कि प्रणालीमा खराब ऋणको यो निर्माण छ, तर यो हालसम्म व्यवहार गरिएको छैन,” उनले भने। “र यो ठूलो अंशमा हो किनभने बैंकहरूले सकेसम्म सडकमा क्यानलाई लात हानेका छन्, यसलाई सकेसम्म टाढा धकेल्ने प्रयास गरिरहेका छन्।”

त्यसको मतलब के हो?

“यसको मतलब यो हो कि बैंकहरूले उनीहरूको धेरै खराब ऋणहरूमा विस्तारमा प्रवेश गरिरहेका छन्, जसले अनिवार्य रूपमा तिनीहरूको वर्गीकरणलाई गैर-कार्यक्षम ऋण, संकटमा परेको ऋण, प्रदर्शन गर्ने ऋण, स्वस्थ ऋणमा परिवर्तन गरेको छ, यद्यपि उनीहरूले प्राप्त गरेका छैनन्। ऋण तिर्नुहोस् र त्यो ऋणको संपार्श्विक मूल्य घट्दै जान्छ, “अविरामले भने।

“शहरी कयामत पाश”

यो सबैले परिचित धुनको लागि बनाउँछ – रियल स्टेटमा मन्दी, खराब ऋणले अझ खराब बनाउँछ, बैंकहरू र, सम्भावित रूपमा, सम्पूर्ण अर्थतन्त्रलाई दूषित बनाउँछ। 2008 को विश्वव्यापी वित्तीय संकट को प्रतिध्वनि बेवास्ता गर्न गाह्रो छ। कार्यालयहरूको समस्या साधारण मूल्य निर्धारण सुधारमा समाप्त हुन्छ वा प्रणालीगत संकटमा परिणत हुन्छ, सम्भवतः त्यहाँ भवन मालिकहरू, बैंकहरू र शहरहरू आफैंलाई पीडा आउनेछ।

“लामो समय मा, ती भवनहरु मा सम्पत्ति कर पनि 40% कम हुनेछ। र यी व्यावसायिक सम्पत्ति कर राजस्व स्थानीय सरकार को बजेट को एक महत्वपूर्ण भाग हो, जसको मतलब पुलिस विभाग को लागी कम पैसा, सार्वजनिक सुरक्षा, सरसफाई को लागी कम पैसा। , रद्दीटोकरी सङ्कलन,” भ्यान निउवेरबर्गले भने। “र केहि व्यक्तिहरूले निर्णय गर्न जाँदैछन्, तपाईलाई थाहा छ, जीवनको गुणस्तर धेरै खस्किएको छ र तिनीहरू बाहिर चाहन्छन्। र, वास्तवमा, हामीले के देख्यौं।”

भान निउवेरबर्गका अनुसार अमेरिकाका १० ठूला सहरहरूले विगत तीन वर्षमा करिब २० लाख बासिन्दा गुमाएका छन्। यसको मतलब तिनीहरूको कर आधार सानो छ।

“र अब चक्र जारी छ,” भ्यान निवेरबर्गले भने। “र हामी त्यस्तो चीजमा पुग्छौं जसलाई हामीले शहरी डूम लूप भनिन्छौं।”

समाधान खोज्दैछ

खाली कार्यालय भवनहरूमा नयाँ जीवन ल्याउने प्रयासमा, केही विकासकर्ताहरू, जस्तै टोनी पार्क र पीडी प्रोपर्टीजका इलाड ड्रर, तिनीहरूको घरलाई परिवर्तन गर्न काम गरिरहेका छन्। अपार्टमेन्टमा भवनहरू जुन बजार मूल्यमा भाडामा लिनेछ। तर न्युयोर्क कार्यालयको आधाभन्दा कम ठाउँ रूपान्तरणको लागि जोन गरिएको छ।

महामारी हुनु अघि, जोडीले न्यू योर्क शहरको पेन स्टेशन नजिकैको भवनलाई हेरिरहेका थिए। तिनीहरू धेरै टाढा पुगेनन्, यद्यपि तिनीहरूले मालिकलाई $ 80 मिलियन प्रस्ताव गरे। सेप्टेम्बरमा, पार्क र ड्ररले उनीहरूको मूल प्रस्ताव आधाभन्दा कममा भवन पाए। अब त्यो ठाउँलाई आवासीय भवनमा परिणत गर्ने योजना छ ।

“कुनै पनि चीज जुन कार्यालय होइन,” पार्कले भने।

भ्यान निउवेरबर्गका लागि, अफिस स्पेसको पुन: परिकल्पना, सार्वजनिक र निजी पैसा र पुरानो अफिस स्पेसको साथ के गर्ने बारे विचारहरू संयोजन गर्दै, महत्वाकांक्षी हुन सक्छ।

“हामीले काम गरेको ठाउँमा अब बस्नु पर्दैन,” भ्यान निवेरबर्गले भने। “र यो एक धेरै परिवर्तनकारी विचार हो। र म विश्वास गर्छु कि समाज केवल त्यो विचार को पूर्ण क्षमता को महसुस को शुरुवात मा छ।”